Nue-propriété et usufruit : comprendre les subtilités du droit immobilier

Me Leclercq
24 nov.
2 min de lecture

Comprendre la manière dont un bien immobilier peut être juridiquement divisé est essentiel pour toute personne impliquée dans un projet patrimonial. Dans cet article, Maître Leclercq, avocat en région liégeoise, vous éclaire sur les mécanismes qui se cachent derrière deux notions bien souvent confondues : la nue-propriété et l’usufruit.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété correspond au droit de posséder un bien sans pouvoir en tirer un usage direct. Le nu-propriétaire est juridiquement propriétaire, mais il ne peut ni occuper le logement ni en percevoir les revenus.

En revanche, il conserve des droits importants comme la transmission du bien, sa vente ou la possibilité d’en disposer par testament. Il peut également être amené à intervenir dans certains travaux structurels ou à assumer des charges exceptionnelles.

Nue-propriété : quels cas de figure ?

En Belgique, la nue-propriété apparaît souvent dans deux types de situation :

- les transmissions familiales : lorsqu’un parent transmet la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant un droit d’usage ;

- l’investissement immobilier : lorsqu’un acquéreur achète la nue-propriété à un prix réduit dans l’optique de récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

Comment définir l’usufruit ?

L’usufruit est un droit qui permet de jouir d’un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être le propriétaire. L’usufruitier peut donc occuper les lieux ou les louer. Il doit toutefois veiller à entretenir le bien, assumer les frais liés à l’usage et veiller à préserver sa substance.

L’usufruit présente un réel intérêt patrimonial puisqu’il permet de jouir immédiatement du bien sans en assumer le prix total. En contrepartie, l’usufruitier ne dispose pas de la liberté de vendre le bien, ni d’y apporter des transformations importantes.

Usufruit et nue-propriété : quelles différences fondamentales ?

Ces deux droits se complètent :

- le nu-propriétaire détient le bien, mais n’en jouit pas ;

- l’usufruitier en jouit, mais ne possède pas la propriété définitive.

La pleine propriété s’applique automatiquement lorsque l’usufruit prend fin, soit par le terme prévu dans l’acte, soit au décès de l’usufruitier dans le cadre d’un démembrement classique.

Cette distinction joue un rôle clé dans de nombreux dossiers de droit immobilier en Belgique : successions, donations, organisation patrimoniale d’un couple, investissements structurés, ou encore montages patrimoniaux destinés à optimiser la gestion d’un bien.

Démembrement de propriété : quels cas concrets ?

Transmission du patrimoine

Les familles utilisent ce mécanisme pour assurer la protection du conjoint survivant et préserver la propriété du bien au profit des enfants. L’usufruit permet au conjoint d’occuper le logement, tandis que la nue-propriété est transmise à la génération suivante.

Organisation d’un investissement

Dans un schéma d’investissement, la nue-propriété peut être acquise à un tarif avantageux, l’usufruit étant confié à une autre personne pour une durée déterminée. Cette configuration clarifie les charges de chacun et favorise une gestion patrimoniale optimisée.

Pour vos démarches en usufruit ou nue-propriété, Maître Leclercq, avocat à Liège, Verviers et Soumagne, offre un accompagnement juridique fiable pour éclairer vos décisions et structurer vos projets patrimoniaux en toute sécurité.